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降房价不如稳房价,中国宏观

来源:http://www.zn-xuanfumen.com 作者:奥门金沙手机娱乐网址 时间:2019-10-18 09:02

摘要:   中国总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。  这是大陆官方在短短一周时间里连续3次提及房地产问题,并且首次公开表示要“遏制”房价,会议明确四项措施用于保持楼市平大陆稳房价失败遏房价终出台   中国总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。  这是大陆官方在短短一周时间里连续3次提及房地产问题,并且首次公开表示要“遏制”房价,会议明确四项措施用于保持楼市平稳健康,显示政府在经历了21世纪以来房价最大涨幅的一年之后,开始酝酿出手调控。  稳房价屡屡失败 遏房价终于提出  14日的中国国务院常务会议前,大陆官方已经多次暗示楼市政策将发生转变。  上海《东方早报》报道,12月7日闭幕的中央经济工作会议上,房地产多年来第一次不再被当作支柱产业来描述,只是提及要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求;该会议闭幕之后的第三天,中国国家发改委主任张平9日就明确表示要抑制投机性购房;同一天下午,国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年”的规定。  而此次国务院常务会议,主要议程就集中在研究促进房地产市场健康发展措施。会议称,今年以来,一些城市出现了房价上涨过快等问题,应当引起高度重视。  14日的会议还明确提出四项措施,用于调控明年房价。包括增加普通商品住房的有效供给;继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房;加强市场监管;继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末基本解决1540万户低收入困难家庭的住房问题。  会议内容显示,调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。  北京《京华时报》援引上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的话说:“‘遏制’这个词比‘抑制’房价感情色彩要重,比稳定房价更严厉。”   大陆地产独立评论员王智中也分析,“遏制”提法是2007年以来中国政府首次用到的,“这表明中央对调控房价的姿态非常明确”。  此次会议,再次提出要增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设。业内专家相信,这的确会对市场产生影响,改善目前房价高涨的局面。  有业内人士较担心这两项供给目的是平抑房价,与今年各地频现的“地王”带来的高房价趋势是相互冲突的。如何落实这两项供应,还需看中央和地方的具体措施。  此外,王智中认为,要遏制房价,除了增加供给,关键是要抑制炒房,“现在市场一头是拿着钱要投资投机的人,另一头是买不起房的人,这种情况下,炒房之风得不到抑制,平抑房价就是无稽之谈”。  对于房价走势,杨红旭的观点是,明年的房价稳定是基调,不过一线城市下跌的可能性大于上涨。  据悉,上周“二手房营业税减免恢复至五年”后,大陆二手房价飙升之势已经有些控制。  民众感叹“得了蜗牛的病”  如果用一个汉字来总结2009年,你会选哪一个?有网民盘点出“2009年网络最具代表性的汉字”,“雷”、“房”、“被”等都名列其中。而在“房”字更是成为网民心中“最沉重”、“最伤感”的年度记忆。  《北京晚报》报道,2006年“汉语盘点”脱颖而出的字是“炒”;2007年,“涨”高居榜首;2008年,“震”成为中华民族历史上罕见的伤痛。  在经历了2008年的大起大落后,2009年的房价再度飞涨,买房这个热门话题也延续了下来,成为年轻人身上最沉重的负担之一,特别是电视剧《蜗居》热播后,“房”成为了很多人心中的痛。  “房”字的一位推荐人“逃跑的河流”是北京一名普通公务员。他在推荐词中写道,“因为‘房’,父母累了,对象没了,我病了。我得了蜗牛的病,却无法实现房子的梦想。”  涨势不止 京沪房价都过两万  大陆飞涨的房价不断考验着大陆民众的心理底限。最新消息显示,上海住宅成交均价跃升至历史最高的2.2万元(人民币,下同)/平方米,而北京四环路内新建住宅期房均价也首次突破2万元大关。  综合《北京青年报》、上海《东方早报》报道,北京市统计局14日公布的1月到11月北京房地产市场运行报告显示,北京四环路内新建住宅期房均价首次突破2万元大关,达每平方米20515元。  报告称,今年以来住宅市场快速升温,销售市场价量齐升。1月到11月,该市销售商品住宅14.1万套,已经超过上年全年住宅销售套数的49.6%;二手住宅价格环比涨幅也达到今年以来最高值。11月份,该市二手住宅价格指数同比上涨1%。  另外,数据显示,上周上海商品住宅成交面积32.73万平方米,与前周相比增加11%,成交均价22270元/平方米,环比前周上涨7%;商品住宅新增供应面积34.17万平方米,环比前周增加15%。  佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,目前京沪房价已完全脱离普通民众实际支付能力,随着明年经济适用房等一系列政策的铺开,房价快速上涨必然得到遏制。  国际物业顾问戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏预计,受政策微调影响,未来更多资金将向实体经济回流,房地产投资热情将趋于缓和。  中原地产研究中心最新发布的2009年住宅市场报告则认为,针对当前住宅市场存在的阶段性供应不足、投资氛围浓郁的问题,政策必须在供求两方面同时作出调整。 温和调控 官方“以泡沫换时间”  过高的房价已引起一片“警惕泡沫”呼声。而从市场信息看,目前,房价泡沫已蔓延全中国。  《上海证券报》报道,除上海外,2009年天津房价上涨一半,从去年年底的每平方米8000元涨到目前的每平方米1.5万至1.6万元。其中住宅价格远高于办公楼价格,出现商住房价格倒挂。武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市房价在年底出现集中飙升。  分析房价激涨的原因,投资升温和供给紧张是业内共识。  投资升温源于防通胀的预期。据了解,在中央经济工作会议召开前,某权威财经节目对百余位经济学家和企业家展开问卷调查,其中77%受访者认为货币投放过多是通胀主因,52%的受访者认为中国正面临明显的通胀预期。53%的受访者认为购买房产是财产保值增值的有效出路。  随着最近高层包括货币投放收紧、楼市优惠政策退出等在内的利空消息逐渐消解,紧绷神经的开发商松了口气。  消息人士称,中央决策层已经认识到,随着经济硬启动的资源逐渐消耗,明年中国经济可能比2008年形势更为严峻。这也是中央经济工作会议提出“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的根本原因,但这不代表中央没有看到楼市泡沫的风险。“只是目前出台紧缩政策时机未到。总体来说,决策者希望以资产泡沫换得宏观经济回暖的宝贵时间。” 一位光大银行北京分行高层说。  “中国绝不是通过几套保障房或紧缩政策就能解决高房价问题的。它涉及地方财税体制、中央与地方政府责任权力分配等几大根本行政制度。而中央决策层并非不知道矛盾核心所在,只是一切行政措施都需要把握恰当的时机和程度。”一位中国银行高层解释。  北京空中四合院 一年租金一亿元  在北京“鸟巢”的附近,有一个很有可能是北京最贵的楼盘——盘古大观,其豪宅公寓最贵达到每平方米16万元。而这个楼盘中的12座“空中四合院”,更是只租不卖,租金高达一天100万元,一年1亿元。  大陆央视报道,之所以被称为“空中四合院”,是因为这些四合院都处于盘古大观的三栋公寓楼的顶层,距离地平面的高度都超过了85米。  该楼盘售楼人员介绍,这些“空中四合院”分为两层,共高7米,中间设置一个中厅,中厅下方有1.5米的浮土层,“接地气”。  虽然顶着四合院的盛名,但听上去其实就是个能接地气的复式房,这样的“空中四合院”似乎有点儿名不副实。不过,工作人员说,“空中四合院”还有一大特色,那就是别致的房间设计。  工作人员称,这些房子“聘请了世界华人顶级设计大师李祖源先生,按照风水,设计成九宫五形的空间布局”。  除了讲究风水,房间的装修风格可谓极度奢华,不仅有一个可开合的透明天幕,连上楼的步行梯选材都是从非洲进口的加蓬红木。如果这么几步路都懒得走的话也大可不必头疼,房间内部还配备了一个小型电梯,可以方便地上上下下。  这样的房子现在居然已经租完了。  央视在报道中分析,不管这是不是开发商的炒作,这样的豪宅的存在,已经直接推动了房价的快速增长。

宏观事件

■ 核心观点

    1. 北京发布深改行动计划提117项改革举措,明确将出台通州区与廊坊北三县地区整合规划。

在经济下滑时,通过提高社会保障来增加消费,基本是不可能的。刺激消费不是一个单一的工程,是一个系统工程。

    2. 李克强:以年内开通“沪伦通”项目为契机,积极培育中英新的合作增长点。

对大中城市而言,房价上涨会抑制消费,并不代表下行会刺激消费,房价下行很重要的一个原因是信贷控制,首付高了,人们付不起,需要存更多的钱了。

    3. 财政部发布关于节能新能源车船享受车船税优惠政策的通知。

房价下行不是很好的事情,很可能会抑制消费。所以让房价下降不如让房价稳定,让大家不要有房价上涨的预期。

    4. 国务院印发《关于加快推进全国一体化在线政务服务平台建设的指导意见》。

用提高社保增加消费很难

    宏观数据1. 7月官方制造业PMI 为51.2,官方非制造业PMI 为54,官方综合PMI 为53.6。

改善养老保险可以提高消费,但是如果这个改善是以提高当前的缴费率为代价,消费反而会被抑制。

    评:虽然PMI 回落有近期强降雨台风高温频发等影响,但是在下半年经济预计缓慢下行的情况下,制造业PMI 难有上行空间。

新京报:政府出台一系列鼓励消费的政策后,居民的消费潜能还远未被激活,为什么?

    今日关注1. 7月中国财新制造业PMI 预期50.9。

吴斌珍:对于这个问题,目前还没有定论。但大家认可的原因有整个社会保障体系不完善,医疗、退休都是大问题,会让人感觉到将来的不确定性因素很多。不确定因素还包括宏观经济的不确定,这些不确定性导致大家不敢放开消费,需要把钱存着以防万一。

    宏观: 昨日中共中央政治局召开会议,会议指出下半年要保持经济社会大局稳定,深入推进供给侧结构性改革,打好“三大攻坚战”,会议要求坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用;把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务,加大基础设施领域补短板的力度;坚定做好去杠杆工作,把握好力度和节奏;推进改革开放,继续研究推出一批管用见效的重大改革举措;

我们的研究发现还有另外一种解释,中国日益扩大的收入差距会刺激居民更多地储蓄。现在社会分层比较厉害,很多人希望更上一层楼,获得更高的社会地位,所以父母拼命给孩子的教育投资,还想给孩子买个好房子,这些都需要事先储蓄。

    下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨;做好民生保障和社会稳定工作,把稳定就业放在更加突出位置。从政治局会议对下半年的工作部署来看,我们认为财政政策在扩大内需上发挥更大作用意味着财政政策将更积极、以减税降费推内需扩大将进一步持续;此次特别强调了基础设施补短板的重要性,结合此前李总理在西藏调研时的讲话来看,未来地方政府专项债将加快发行,中西部基建投资增速有望明显提升;把握好去杠杆的力度和节奏意味着去杠杆不会过猛;此次会议对地产的措辞显示地产调控依旧态度坚决,下半年楼市调控只紧不松;最后稳就业在近期以多次提及,此次会议要求把稳就业放更突出位置也反映出了下半年经济依旧面临较大的下行压力。

新京报:政策在其中所起到的作用是什么?

    策略:谨慎看空

吴斌珍:如果问政府政策有没有起到作用,那就得问,你的社会保障体系变好了吗?好像是有改变,我们有了新型农村合作社,有了居民医保,养老保险也在推广,数据上看农村在2005年以后储蓄是下降的,但是并没有看到急剧下降,因为不稳定的因素还是很多。

    风险点:地缘政治冲突缓和、贸易战冲突缓和。

新京报:就是说政策起到一定作用,但是力度不够大?

吴斌珍:对,这个力度很难衡量。我们也做过一些研究,比如引入新农合,消费增加了5.6%,其实是蛮大的,但现实中有很多别的因素掺进来。比如医疗变得更贵了,有了新农合,医疗机器变得更好了,原来每次去花10块钱,现在每次去要花20块钱。补贴有了,但是自己花的也没变少。

当然,也不能说福利没有变好,因为他看了更好的医生,用了更好的仪器,但总体上,很多因素会把这5.6个百分点抵消掉。

再比如,改善养老保险可以提高消费,但是如果这个改善是以提高当前的缴费率为代价,消费反而会被抑制。

所以,刺激消费不是一个单一的工程,而是一个系统工程,政府也非常为难,各个部门之间很难协调。

新京报:现在GDP增长有下行压力,处理这个问题是不是更加困难?

吴斌珍:对,经济下滑时,大家更不敢消费,因为担心明年更糟糕。而且企业也出现很多状况,这时候政府要让社会保障变得更好,让企业或个人多交钱,也不现实。实际上,我们的研究发现,提高社保缴费率会抑制消费。所以,在这个时候,想通过提高社会保障来增加消费,基本是不可能了。

政府可以有一些别的刺激方式,包括宏观上的财政刺激,当然财政刺激也会有负面效果,会挤出个人投资,但是短期来看,财政刺激,比如基础建设,还是能拉动一些需求。

房价下跌也会抑制消费

本来值100万的房子只值50万了,这很可能会抑制消费。所以让房价下降不如让房价稳定。

新京报:你曾做过房价和居民消费关系的研究,目前房价对消费的影响怎样?

吴斌珍:中国居民房屋拥有率是80%以上,这个是很高的。我们曾写过一篇文章,拿12个大中城市做样本,平均来说,房价是抑制消费的。但是,后来又写了一篇文章,拿了90多个城市做样本,发现平均下来,房价对消费的抑制效果不明显。

新京报:目前房价出现下行趋势,如果房价降下来会对消费有促进作用吗?

吴斌珍:如果拿90多个城市样本看,效果不明显。对大中城市而言,房价上涨会抑制消费,并不代表下行会刺激消费,现在房价下行很重要的一个原因是信贷控制,首付高了,人们更付不起,需要存更多的钱。所以,下行以后,也不一定能刺激消费。

新京报:什么样的房价涨跌程度能与消费形成互补关系?

吴斌珍:国外的研究显示,房价和消费往往是正相关,其中两个重要原因是财富效应和抵押贷款效应。房价高了,有房的人财富增值了,会刺激消费;房子值钱了,可以拿到更多的抵押贷款用于消费。这两个效应在中国都不明显。中国的投资渠道太过缺乏,加上大家一直有升值预期(高于其他投资渠道的回报的预期),因此我们观察到的是有房的人不是增加消费,而是继续为第二套第三套房的投资进行储蓄。第二个渠道由于中国资本市场的不完善,很难有显著的影响。

我们针对大城市的研究发现房价的快速上涨会抑制消费。因此有必要遏制房价的快速上涨,改变人们的升值预期。原来是所有人都认为房价会上涨,于是省吃俭用把余下的钱投入到房子里去,这是最坏的情况。为什么有泡沫,就是大家把它变成一种投资品,不停地标价,如果房子是一种跟CPI一样平稳增长的东西,那它就变成了消费品,这是比较健康的状态。

新京报:房价下行导致的资产贬值会抑制消费?

吴斌珍:是的,房价下行不是很好的事情,80%的人拥有房子,本来值100万的房子只值50万了,这很可能会抑制他们的消费。所以让房价下降不如让房价稳定,让大家不要有房价上涨的预期。

像修路一样修城会造成浪费

政府应该设计一套机制,让农村的人搬到城镇以后,还能拥有原来集体所有制的权益。

新京报:城镇化会对消费有什么影响?

吴斌珍:城镇化是个一揽子的工程,修路、建学校、建医院,有非农就业才是城镇化,不是把一座城建起来了就叫城镇化,而是要人搬进去享受城市的生活。有工作,孩子能上学,生病有地方看,人们才可能选择在一个地方定居。

人群聚集以后就会有规模效应,就会有商场,集市,菜市场这样的地方。这个规模效应会导致消费增加。城镇化是系统性的工程,如果这一揽子都建好了,那肯定是能刺激消费的。

新京报:会不会在发展过程中出现一些扭曲或风险?

吴斌珍:这是不可避免的,城镇化不仅是把人搬过来,还需要就业机会。所以政府提倡城镇化是对的,但如果进行过多的人为建设,像修路一样去修城,就会造成资金的浪费,这些钱还不如贷款给私人企业,让他们投资项目,雇用更多人。

新京报:如何在合理范围内推行城镇化,才能有助于刺激消费?

吴斌珍:本身城镇有自我发展的动力,因为城里的基础设施相对农村还是要好一些,人们还是愿意到城里去住。但是如果因为一些制度约束使得他们在城里住得不舒服,那么他们就会回农村。

目前,小城镇的户籍制度已经慢慢放开,转为城镇居民越来越容易。但问题是大家不愿意离开农村,因为农村有地,变为城镇居民以后地的收益(包括可能的征地补偿)就没了。

政府应该设计一套机制,让农村的人搬到城镇以后,还能拥有原来集体所有制的权益。一边鼓励他们去城镇住,一边保留他们在农村的权益,这对促进城镇化有很大好处。

新京报:所以要顺应城镇自然发展和农民的意愿。

吴斌珍:是的。有城镇化苗头的话,政府就可以顺着推一把,改善城镇的基础设施。农村的权益把农民捆绑在农村里,要想办法解脱这种捆绑。有人说反哺农民,我觉得这是一种很好的反哺方式,欢迎他们来城市居住,同时保留他们在农村的权益。

干预价格是因为缺少其他工具

直接干预价格并不好,但政府往往缺乏其他工具去做。最好的方法是调节供给,但见效并不快。

新京报:你在原来做的关于药品降价的研究中提到,降价并不能很好地实现政策的初衷,为什么?

吴斌珍:以前降价只是行政性降价,它的很多配套都没有变好。新药的审批没有跟上,药厂完全可以改变药的剂量和名称来重新上市,这样就换汤不换药了。

更根本的是医院没有被激励去用低价的药,人为地压下价格,医院也总有办法换一种药,不开低价药,这是典型的没找到问题根源的解决政策。

我看了药品的进出口情况,加了管制以后药品进口就增加了,进口药的价格就高了,毕竟医院是靠这个盈利的。政府本来想价格下来以后能把医疗支出降下来,但其实没有降下来。

新京报:你怎么看待政府对价格的干预?

吴斌珍:虽然直接干预价格并不好,但政府往往缺乏其他工具去做。最好的方法是调节供给,但见效并不快。行政性的降价是最快的,短期效果最好,所以也需要理解政府。

就限定猪肉价格的上涨为例,政府短期调节供给就意味着拿出储备肉,但这个量是很有限的。鼓励农民多养猪,但是这需要一年时间。美国很少有直接的价格干预,是因为不允许政府这么做。假如没有这个工具,政府就会想办法改进制度,改进农产品管理。

■ 同题问答

Q:对十八届三中全会中提到的改革比较关注哪方面?

A:我比较关注教育,教育改革比医疗改革还要糟糕。教育的数据公开的也不多,这几年的教育改革也比较多,比如高考,就近入学划片等等,但这些政策都不是特别根本的改革。

Q:未来十年哪个行业最具有投资前景?

A:应该是互联网信息产业,这是中国有比较优势的一个行业。虽然是技术密集型,但技术也来自于人,不是靠机械的,它更取决于创新性想法。

Q:你最尊敬的经济学家是谁?

A:哈吉·柴堤(Raj Chetty),他2013年刚拿了克拉克奖,是研究税收的,我现在也关注这一方面,中国的税收还是有很多问题,商品价格是含税还是不含税的差别很大,他在这方面就做得非常棒。

Q:怎么看待知识分子的社会责任这个话题?

A:知识分子当然有社会责任,比如大部分经济学家之所以选择经济学,就是抱有经世济民的理想或责任感,想为民众、为社会出一份微薄之力。社会上一直批判知识分子没有责任心,但这句话只对少部分人成立。大部分学者都对自己有清楚的定位,不会在没有做研究的情况下就乱加评论。

■ 人物

经济学改变了“女愤青”

吴斌珍是典型的工科女,本科毕业于西安交大核能和热能专业。考研时,她翻看范里安(美国经济学者、现为谷歌首席经济学家)的书,觉得特别有意思,于是决定跨界经济学。

“他思考问题,看待社会的方式,很独特。”吴斌珍说,从小受到的教育,让她对很多东西都有价值判断,也会用这个价值判断去想问题,但范里安改变了她。

“范里安的书让我觉得好像打开了一个世界,其实很多事情不要一上来就进行价值判断,应该先分析为什么,了解事情的根源,知道了根源就不会简单地批判这个事情应不应该。”这是吴斌珍读书后的收获。

转眼,与经济学已经结缘十几年,吴斌珍说经济学已经改变了她的思维方式。“我原来就是个愤青,对好多问题都看不下去,但是现在,我就会比较理性。”

吴斌珍还讲了一个她听过的笑话,说有人做试验经济学,测谁自私谁不自私,发现学过经济学的人都很自私。

她说,其实不是自私,而是理性,学过经济学的人会想,我要不要这么做,我为什么要这么做,一想就不得了。

“很多时候愤青是一种情绪,没有太多思考在里面,而思考就会变得‘冷漠’,但这样的好处是人是理性的,得出的结论是稳定的,不会反反复复”。

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